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恒大ems电脑版登入 - 景业名邦IPO:高管多系雅居乐"元老" 负债是净资产9倍

时间:2020-01-09 12:32:50 点击:3051次

恒大ems电脑版登入 - 景业名邦IPO:高管多系雅居乐

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日前,景业名邦集团控股有限公司(以下简称“景业名邦”)在港交所披露IPO申请材料。公司目前贡献业绩的市场主要位于海南和广东,去年营收刚超13亿元,净利不到4亿,相对于现在的上市房企公司来说,体量较小。但因景业名邦与港股地产公司雅乐居的“亲密”关系,景业名邦也备受市场关注。招股书显示,此次募集的资金将用作现有项目的开发资金、土地购买、一般运营资金。

与港股地产公司雅居乐“关系亲密”

据悉,景业名邦的创始人、主席兼执行董事陈思铭于2013年成立景业控股,于2014年通过收购广州意浓在广州市开发首个住宅物业项目景业荔都。自此,公司一直主要从事住宅物业的开发及品牌推广。目前,公司的物业开发业务及土地储备主要分布在广东、海南、云南及湖南省。

据招股书所述,景业名邦的起步资金由创始人陈思铭的家族提供。陈思铭系雅居乐控股股东陈氏五兄弟中陈卓贤之子。不仅如此,景业名邦的高管团队中也有不少雅居乐“元老”的身影。

刘华锡,在今年5月刚加入景业名邦,公司执行董事兼副主席。其自1995年起于雅居乐集团控股有限公司就职,之后于2014年辞任副总裁。

郑红,2014年3月加入公司,之后被委任为公司执行董事兼总裁。在加入景业名邦前,郑红于2001年-2010年期间就职于雅居乐地产置业有限公司,并在该司担任总裁助理,之后于2010-2014年就职于广州番禺雅居乐房地产开发有限公司,担任总经理。

吴新平,2017年3月加入公司,目前为公司副总裁兼执行董事。其于1999年至2017年就职于雅居乐地产置业有限公司,担任集团工程中心总经理。

薛双有,2017年10月加入公司,目前是公司的副总裁兼执行董事。1999年至2017年期间,薛双有就职于雅居乐集团控股有点公司,担任区域总裁。

韦妙嫦,2014年7月加入公司,目前是集团财务中心总经理兼执行董事。1998年-2014年在雅居乐集团控股有限公司若干集团公司就职。

物业开发贡献了绝大部分营收

景业名邦旨在将品牌打造为360度资产生活服务商。招股书显示,公司目前主要有四项业务,物业开发、酒店运营、物业投资及租赁和物业管理。其中,物业开发贡献了绝大多数的营收,酒店管理次之,另两项占比较小。

截止于估值日期,景业名邦的物业组合拥有30个物业项目,建筑面积合计300万平方米,可供出售或出租的已竣工物业10万平方米,60万平方米的在建物业,230万平方米的持作未来开发物业,即土地储备。

目前,景业名邦的物业项目中主要是四个项目在贡献业绩,分别是位于广州的景业荔都第一期和位于海南的景业清水湾3号一、二、三期。

其中,景业清水湾3号第三期系2018年刚开始销售,除此之外,其余三个项目均已在售几年,当前所剩物业已不多,2018年的销售面积均不到1万平米。目前公司的业绩“支柱”是景业清水湾3号第三期,但值得注意的是,相较于第一期和第二期,第三期平均售价降幅明显。

除了上述四个项目之外,景业名邦还有景业荔都第二期、景业龙泉湾等竣工项目。据悉,景业龙泉湾项目是广州从化区的商业物业项目,毗邻由公司运营的从化卓思道温泉度假酒店,由101套低层住宅组成,其中39套目前被用作卓思道温泉酒店的一部分营运。

招股书显示,龙泉湾项目早在2016年10月便已竣工,截至2018年底已产生的开发成本为2.61亿元,对于10个多亿营收的景业名邦来说并不算小数目。该项目的已竣工可销售/出租建面为2.27万平方米,可目前还未售出。

此外,景业名邦的酒店业务在2017年录得亏损,系因从化卓思道温泉度假酒店开业,公司表示2018年该酒店业务开始回暖。但招股书显示,从化卓思道温泉度假酒店2018年入住率下滑明显,由2017年的79.6%下滑到56.3%,2018年平均每日房价较2017年上涨了174元达到797元,但平均每间客房的收益却下滑了近50元。

短期偿债压力不小

在现金流方面,招股书显示,2016年,景业名邦经营活动产生的现金流量净额为2.33亿元,而2017-2018年,经营现金流净额均为负数,分别为-2.71亿元和-2.10亿元。

随着业务的开展,景业名邦的借贷成本逐渐走高。2016-2018年,景业名邦的借贷成本分别为4080万元、5780万元及6250万元。2019年前四个月,公司银行及其他借款的加权平均利率由2018年度的5.74%上升到7.02%。

2018年末,景业名邦的现金及现金等价物余额为2.19亿元,而在2018年末公司于一年内需要偿还的借款为4.39亿元。截至2019年4月30日,景业名邦银行及其他借款总额为15.85亿元,其中,一年内需要偿还的为7.20亿元。

截至2018年底,景业名邦总资产为 66.14亿元,总负债为59.61亿元,净资产为6.53亿元,负债系净资产的9倍多。

2018年,景业名邦一口气出售了三家子公司股权,分别是广州景恒悦、广州聚信、定佳有限公司及全资附属公司佳力(其于香港坪洲持有一幅土地)。其中,定佳及佳力由诚邦发展有限公司接盘,而诚邦发展由陈思铭父亲陈卓贤全资拥有。

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